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28/04/2021
Mutui prima casa senza anticipo per i giovani: quali effetti sul settore immobiliare?

Il governo Draghi ha deciso di dare una spinta si spera decisiva per aiutare i giovani sotto i 35 anni ad acquistare la prima casa, ideando un mutuo non solo con garanzia statale (già esistente grazie al Fondo Gasparrini), ma anche senza necessità di versare un anticipo

. Insomma, per i giovani lo Stato garantirà, con un decreto di prossima approvazione, il mutuo al 100%. Come funzionerà e quali potranno essere eventuali criticità? I commenti degli esperti del settore a idealista/news.

Mutuo senza anticipo per i giovani, come funziona

Non si conoscono ancora i dettagli della nuova normativa sui mutui senza anticipo per i giovani 2021, tuttavia è lecito pensare che le risorse aggiuntive di cui ha parlato il presidente del Consiglio Mario Draghi si riferiscano in parte alla dotazione del fondo Consap (al momento circa 207 milioni di euro), che già finanzia i mutui prima casa con garanzia statale al 50% destinati ai giovani e a particolari categorie fragili, parte ai 40 miliardi dello scostamento di bilancio recentemente approvato per finanziare il decreto Sostegni bis. Decreto che conterrà diverse misure sulla casa, tra cui appunto il sostegno agli under 35 per l’acquisto della loro prima abitazione.

Mutui prima casa di Draghi, la potenziale platea

Per capire le proporzioni della possibile domanda di accesso ai nuovi mutui prima casa di Draghi, basti dire che il Fondo di Garanzia per i mutui prima casa, istituito nel 2014, ha da allora raccolto quasi 210 mila domande, di cui il 60% da parte di giovani under 35. Il che va di pari passo con l’aumento delle istruttorie per mutui da parte di richiedenti tra i 24 e i 35 anni: secondo la Centrale Rischi Finanziari tale dato negli ultimi quattro anni è cresciuto del 2,4%, per un totale del 26,8 per cento sul totale delle richieste.

“La garanzia statale sui mutui agli under 35 potrebbe avere un ruolo fondamentale per stimolare l’acquisto di abitazioni, – osserva in proposito Simone Capecchi, direttore marketing di Crif. – Per altro va segnalato come, relativamente alle richieste di mutuo, negli ultimi 5 anni sia progressivamente cresciuta l’incidenza delle fasce di popolazione più giovane. Se per gli under 25 il peso è ancora ridotto, pari al 2,5% del totale nell’ultima rilevazione, gli italiani di età tra 25 e 34 anni assorbono oltre 1/4 delle richieste complessive. Nel complesso, le richieste di mutui da parte delle fasce di popolazione più giovane nel corso del 2020 sono cresciute dell’1,7%, malgrado la brusca frenata fatta registrare dagli under 25 (-5,4% rispetto al 2019)”.

Draghi e mutui per i giovani, cosa ne pensano gli esperti

Cauto ottimismo per le misure di Draghi sui mutui per i giovani da parte degli operatori del settore mutui. Interpellati da idealista/news, esprimono infatti un generale plauso, subordinato però alla necessità di vedere effettivamente come il programma sarà attuato per poter valutare quali conseguenze potrà avere sul settore immobiliare e non solo.

“I contorni della proposta e della sua applicazione sono ancora in via di definizione, – commenta Renato Landoni, Presidente Kìron Partner SpA, – ma nella misura in cui è stata descritta e nel contesto in cui dovrebbe essere attuata “i giovani saranno tra i principali beneficiari di tutto il Piano”, parafrasando lo stesso Draghi. Il cambio di paradigma dato dal “Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza”, se ben attuato, potrebbe essere un volano che farà ripartire il nostro Paese. Il fatto che il Governo si metta dalla parte dei giovani che si apprestano a comprare la casa con un finanziamento potrebbe infatti portare una ventata di ottimismo in questo periodo complesso dal punto di vista occupazionale, ulteriormente funestato dalla pandemia. Ad oggi, però, dobbiamo attendere il Regolamento Attuativo con le specifiche da applicare e le procedure che dovranno essere messe in campo per l’ottenimento del finanziamento. Inoltre, sarà necessario che il Regolamento stesso venga applicato da parte delle banche che decideranno di aderire”.

“Commentare decreti non ancora scritti è sempre un rischio in quanto potrebbero cambiare in corso d’opera, – si accoda con prudenza anche Riccardo Bernardi, CDO di 24MAX. – Per come l’intervento è stato presentato, sicuramente un aiuto da parte dello Stato rivolto agli under 35 intenzionati ad acquistare casa potrebbe rappresentare un importante contributo per “rinfrescare” il panorama degli acquirenti di casa in Italia. Infatti, dai dati che ci apprestiamo a pubblicare rilevati dal nuovo Ufficio Studi di 24MAX, emerge chiaramente che solo il 21% dei mutui da noi erogati nel primo trimestre 2021 è contratto da under 35, mentre il restante 79% da over 35. Inoltre, questo cluster sembra essere uno dei più colpiti dall’emergenza sanitaria dal punto di vista lavorativo. Gran parte di loro, non avendo un contratto a tempo indeterminato ma atipico, ha sicuramente visto un peggioramento della propria stabilità economica. Per dare ulteriore impulso al Decreto, auspichiamo che vi siano anche interventi nell’ambito dei contratti di lavoro. Ciò permetterebbe di agevolare l’acquisto di casa ad una platea ancora più ampia”.

Mutuo per i giovani, anche per chi non ha lavoro fisso?

Che si tratti di una grande mano data ad una vasta platea di potenziali acquirenti è comunque fuori discussione. Spesso infatti gli under 35 non hanno un lavoro fisso e hanno quindi difficoltà a stipulare mutui.

“Il problema principale cui spesso devono far fronte gli under 35 alle prese con l’acquisto della casa è di non poter contare su sufficienti risparmi per riuscire ad abbassare al di sotto dell’80% la quota di immobile da finanziare tramite mutuo, cosa che riduce sensibilmente la loro possibilità di accedere al credito -, spiega Ivano Cresto, Managing Director prodotti di finanziamento di Facile.it. – Solo poche banche offrono mutui con LTV superiore all’80% e senza garanzia statale; si tratta inoltre di prodotti che necessitano della stipula di apposite coperture assicurative che vanno a gravare sul costo del finanziamento stesso. Qualsiasi intervento volto a ridurre i possibili ostacoli che limitano l’accesso al credito da parte dei giovani è ben accetto. Ma anche altri interventi, come l’aumento delle agevolazioni destinate a chi acquista la prima casa o l’introduzione di nuove, se ben studiate, potrebbero aiutare ad abbassare l’età media dei richiedenti, con evidenti benefici anche dal punto di vista socio-demografico; non dimentichiamo che l’acquisto dell’abitazione è, per molti, il primo passo per costruire una famiglia e fare dei figli”.

“La garanzia statale, affiancata all’attuale livello dei tassi di interesse molto bassi, può rappresentare una valida alternativa all’affitto per i più giovani, aggiunge Guido Bertolino, Responsabile dell’area di Business Development di FairOne (MutuiSupermarket.it), – consentendo loro di acquistare casa pagando una rata del mutuo non molto diversa dal canone di affitto e anticipando solo le spese per le imposte sull’acquisto della prima casa e le spese notarili”.

Va però sottolineato come tipicamente, durante le fasi di crisi, i consumatori più giovani siano maggiormente orientati ad adottare un atteggiamento prudente a causa dei riflessi negativi sulla continuità reddituale e la maggiore esposizione alle tensioni del mercato del lavoro che potrebbero esporli al rischio di non riuscire a ripagare regolarmente le rate dei finanziamenti accesi. “Questo trova riscontro anche nell’adesione alla moratoria che ha consentito di sospendere il pagamento dei finanziamenti in essere, – puntualizza Simone Capecchi di Crif: – per quanto riguarda le linee di credito riconducibili a consumatori di età compresa tra 25 e 34 anni, il 3,3% dei contratti attivi è stato sospeso, sostanzialmente in linea con il dato complessivo (3,6%). Nello specifico questa fascia di età spiega l’11,8% del totale dei contratti che hanno beneficiato della moratoria. Decisamente più contenuto il peso dei consumatori nella fascia di età tra 18 e 24 anni, che hanno preferito congelare il rimborso delle rate solamente per l’1,8% dei contratti attivi”.

Mutui, Draghi e tassi di interesse

“Se dovesse essere confermata,  si tratterebbe di un’ottima notizia per tutto il comparto, finalmente un concreto contributo sia all’economia reale sia alle giovani coppie”, osserva Antonio Ferrara, ad di Monety. “Investire sui giovani e sulle famiglie vuol dire pensare al futuro del Paese, guardando alle esigenze pratiche e a un settore, quello immobiliare, che pesa poco meno del 20% dell’intero PIL prodotto in Italia”.

Un provvedimento che sarebbe tanto più benvenuto quanto più si accompagnerebbe ad uno scenario di tassi di interesse già favorevole all’erogazione del credito, scenario a cui lo stesso Mario Draghi è tutt’altro che estraneo.

I tassi, ormai a zero da diversi anni, hanno certamente contribuito alla ripresa del mercato immobiliare già prima della pandemia, – continua Ferrara. – Nel 2020, il mercato residenziale ha registrato un calo rispetto al 2019 pari al 7,7%, un dato tutto sommato accettabile se si pensa che lo scorso anno il Paese si è fermato per 69 giorni. Le banche negli anni hanno erogato mutui con una buona continuità, ma negli ultimi 12 mesi si avverte una politica di maggiore rigore nella valutazione del rischio, dovuta al contesto economico particolarmente incerto e ai margini ormai inesistenti sul prodotto mutuo visti i bassi tassi d’interesse”.

 

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