Come possiamo dimostrare la data in cui è stato realizzato un immobile e quindi anche un eventuale abuso edilizio?

Per rispondere a questa domanda viene in aiuto la sentenza n. 198, del TAR Liguria, sez. I, del 14 marzo 2022, recentissima, che ha stabilito come il cittadino possa dimostrare che un immobile è stato realizzato entro una data definita, quale sia la ripartizione dell’onere della prova e quali siano i mezzi di prova.

Perché è utile conoscere la data di realizzazione di un edificio

Comprovare la data di realizzazione di un edificio o una parte di immobile può essere utile al cittadino proprietario dello stesso, in alcune situazioni:

• Per poter godere del condono per una realizzazione edilizia abusiva: in questo caso sarà necessario dimostrare entro quale data si sono conclusi i lavori per poter accedere alla istanza di condono;
• Per invocare, ai fini della legittima realizzazione, l’art. 31 della Legge 17 agosto 1942, n. 1150, che aveva introdotto l’obbligo di richiedere detta licenza per realizzare nuove edificazioni esclusivamente per gli immobili situati nei centri urbani;
• Per dimostrare la legittimità di un immobile privo di titolo abilitativo realizzato al di fuori del centro urbano in epoca anteriore al 1° settembre 1967 seppur realizzato fuori dal centro urbano, ma prima dell’entrata in vigore della Legge n. 765 del 6 agosto 1967, che ha esteso obbligo di munirsi del titolo abilitativo ad edificare all’intero territorio comunale.

Chi deve dimostrare la data di realizzazione di un abuso edilizio

I giudici del TAR Liguria con la sentenza n. 198 del 14 marzo 2022 hanno sottolineato che l’onere di provare l’epoca di realizzazione di un immobile è a carico del privato: come riportato nell’articolo 2697 del Codice civile è solo l’interessato, che può “fornire inconfutabili atti, documenti ed elementi probatori che siano in grado di radicare la ragionevole certezza dell’epoca di realizzazione di un manufatto” di cui è proprietario.

In pratica, spetta a chi agisce in giudizio indicare e provare i fatti, compresa la data di realizzazione dell’intervento edilizio. Vediamo quali sono i documenti idonei e quali no.

Come dimostrare la data di realizzazione di un manufatto edilizio

La ricerca della data di costruzione di un manufatto edilizio è spesso richiesta come prova nei casi di condono di abuso edilizio.

A tale scopo l’interessato potrà fornire documentazione e principi di prova concernenti la collocazione del manufatto, tanto nello spazio, quanto nel tempo come:

• testamenti e atti pubblici di trasferimento della proprietà;
• mappe catastali;
• licenze di agibilità;
• fatture.

Potrà anche fornire prove tecniche:

• ispezioni in situ;
• aerofotogrammetrie;
• relazioni tecniche costruttive.

Documentazione idonea

Le mappe catastali hanno solo valenza fiscale e dalle stesse non si può risalire con certezza all’epoca di costruzione di un manufatto.
Tra i documenti che possono comprovare invece la data di esecuzione di un abuso edilizio hanno importante valore:

• le fatture di esecuzione lavori;
• fatture di acquisto materiali.

Rilievi aerofotogrammetrici e fotografie

I rilievi aerofotogrammetrici sono riconosciuti atti strumentali di rilievo che possono assumere efficacia probatoria. Nella prassi, nei casi di abusivismo edilizio, è l’amministrazione a servirsi di questi mezzi per contrastare le pretese del privato: il proprietario dovrà quindi mostrare una prova contraria a quanto dimostrato dall’amministrazione tramite i rilievi aerofotogrammetrici, che sono a suo carico.

Al contrario non ha nessun valore una fotografia a colori priva di data certa, non eseguita dunque con tecnologia mirata da perito tecnico.

In giudizio si possono anche includere testimonianze giurate ma vediamo cos’è emerso dal Tar Liguria.

Dichiarazioni e testimonianze non idonee

Ai fini della determinazione della data di realizzazione di un manufatto, le dichiarazioni sostitutive di notorietà sono irrilevanti.

Nel caso specifico, i giudici del TAR Liguria hanno ribadito che tali dichiarazioni non sono utili allo scopo, visto che alle stesse, nel processo amministrativo, non può riconoscersi alcun valore probatorio, in quanto “si sostanziano in un mezzo surrettizio per introdurre la prova testimoniale senza i modi e le forme – di cui all’art. 63, co. 3, cod. proc. Amministrativo – e possono costituire solo un mero indizio, di per sé irrilevante se non confortato da altri elementi gravi, precisi e concordanti”.

Sempre nel caso specifico, sono risultate prive di riscontro obiettivo anche:

• le dichiarazioni fornite dalla moglie dell’interessato;
• le dichiarazioni sostitutive fornite da soggetti di cui non è data conoscere la relazione intercorrente con l’interessato né le modalità tramite cui hanno appreso dell’epoca di costruzione del bene.

Insufficiente anche la dichiarazione rilasciata dal costruttore ed anche la presentazione di una scrittura privata di compravendita.